媒介契約の種類は専任媒介契約

マンションや一戸建ての売却査定を依頼して、査定額から不動産会社を選べたら、今度は媒介契約の締結です。

媒介契約とは、不動産屋にマンションや一戸建ての売却を正式に依頼する契約のことです。媒介契約を結ばずに不動産を売却することはできませんし、不動産会社はこの依頼内容を書面であなた(売主さん)に示す義務があります。

そして、この媒介契約をもとに、あなたはマンションや一戸建ての売却活動に入っていきます。

媒介契約の種類は?どんな契約をするの?

媒介契約では、主に次のようなことが取り決められます。

  • 誰がどの不動産屋に売却を依頼するのか
  • どの物件の売却を依頼するのか
  • いくらで売却するのか
  • 売却を依頼する期間はいつからいつまでか
  • 売却の依頼を受けた不動産屋の売却活動はどのようなものか
  • 売却が決まったときの不動産屋に支払う手数料は?その時期は?

と、かなり簡単にまとめましたが、媒介契約書にはこのようなことに関して契約をします。


もちろん、詳細についてはきちんと条文にまとめられています。


また、この条文や媒介契約は、不動産屋が都合のいいように決めたとしても「依頼者(あなた)に不利な条項は無効とする」としています。


「なるほどわかった。じゃあ早速媒介契約を結ぼうじゃないか」と行きたいところですが、売却が初めての売主ははここで悩みます。


媒介契約を締結するときに迷うのです。


なぜなら、媒介契約は1種類ではありません。


3種類の方法の中から1つを選ぶ必要があるからです。


その3つの媒介契約は、次の通りです。

①一般媒介契約
依頼者(あなた)が「依頼した不動産屋」以外の「他の不動産屋」に重ねて媒介契約を依頼することが原則的に自由な契約。数社に並行して売却を依頼できます。


なので、依頼者自身(あなた)が自分で買主を発見し、直接契約することが原則的に自由になります。
②専任媒介契約
依頼者(あなた)が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することは禁止なので1社限定で売却を依頼する形になること。

専任媒介契約の最大のメリットは、依頼者自身(あなた)が、自分で買主を発見し、直接契約することは一般媒介契約と同様に自由とされていることです。

③専属専任媒介契約
専任媒介契約と同様に、他の不動産屋に重ねて売却を依頼できないので、1社限定売却を依頼する形になります。

さらに、依頼者自身(あなた)が自分で買主を発見し、直接契約することも禁止。これが専属専任媒介契約で売却する上では最大のデメリットになり得ます。

このように媒介契約には3種類あります。そしてこの3つのうち、どの媒介契約が依頼者であるあなたにとって有利なのか、メリットがあるのかを悩むはずです。


一般的には、
「たくさんの不動産屋に重ねて依頼できる一般媒介契約が一番メリットがある」
「一般媒介契約の方がたくさんの不動産屋に依頼することで情報が広がりやすい」


ということが言われがちです。


ですが、2度の不動産売却を経験した私は、一般媒介契約はおすすめできないと思っていますし、友人の現役不動産売却アドバイザーに聞いても、私と同じことを言っています。


私はこの3つの中では、ズバリ「専任媒介契約」をお勧めします。


その理由は、ここまで説明をした中にももう出ていますが、「不動産業界の今のシステム」について考えてみれば、大半の方は「なるほど!」と頷いてくれるはずです。

専任媒介契約が一般媒介契約よりもおすすめな2つの理由

今、不動産業界ではレインズというデータベースで物件の情報が共有されています。


ですが、昔は今と違って、不動産屋は一軒一軒がバラバラで仕事をしていました。


ある人が、マンションを売りたいと思いAという不動産屋に売却をお願いしました。すると、Aは依頼されたマンションの物件資料を作り、車で出かけます。行先はお付き合いのあるBという不動産屋です。

不動産A不動産A

いやー、今度こんなマンションの売却を依頼されましてね。またいい買い主さんがいたら紹介してくれませんか

不動産B不動産B

おや、Aさん。ちょうどいいところに来たね。こっちも家の売却を依頼されていましてね。この家に合う買い主さんが来たらご紹介いただけませんか?

このように手渡しで物件の情報を交換していたのです。


技術的にそれしかできなかったとも言えますが、当時はこのように非効率な方法で物件情報を広げていました。


なので、1件の不動産屋だけに売却を依頼しても情報の広がりに限りがあるので、一般媒介契約のようにたくさんの不動産屋に重ねて売却の依頼をするしかなかったのです。


その後、常法の伝達方法はFAXへと進化し、現在インターネットを介在したシステムになりました。


クリックひとつでたくさんの不動産物件情報を配信することができるレインズが、不動産業界の情報の中核となったのです。


これは、不動産業界の情報革命とも言われたくらいです。


このため、「情報を広げるために一般媒介を利用する」という理論は現在通じません。


「じゃあ、情報の広がりってだけで専任媒介契約がいいってこと?」


いいえ、それだけではありません。もう一つの大切な理由があります。


それは「不動産屋の報酬形態」の問題です。

一般媒介契約は不動産屋のモチベーションが上がりにくい!?

不動産屋があなた(売主さん)から報酬である仲介手数料をもらうことについては、「原則としてすべての取引を完了した後に、依頼者から受領する」こととなっています。


不動産屋の受け取る報酬は、売却を完了してはじめて受領できる成功報酬なのです。


このため、不動産屋の本音は、
「一般媒介契約で、他の不動産にも依頼しているということは、他の不動産屋で決まった場合、うちには1円も入らない」ということです。


他社に先取りされてしまっては、いままでの広告費も回収できないことにもなります。


となれば、どうしてもお金をかけた広告活動がしにくくなってしまいますよね。


収益にならないだけでなく、広告費の出費だけが出る可能性のあるところに、不動産屋もモチベーションも上がりにくいのです。


ですから、不動産屋の本音としては、一般媒介契約で依頼を受けるよりも、確実に自社が仲介して手数料をもらえる専任媒介契約、または専属専任媒介契約を締結することを望むのです。


その証拠に、不動産屋の「売り物件募集」のチラシをよく見てください。


「キャンペーン期間中、一般媒介契約で売却を依頼された方には5000円の商品券を、専任媒介契約なら3万円の商品券をプレゼント!」


とプレゼントの差に不動産屋の本音がもろ見え状態になっています。

「1社に頼んでも、情報はレインズによってたくさんの不動産屋に流通する」

「不動産屋の本音からも、一般媒介契約よりも専任媒介契約で締結した方がやるきにもなってもらえる」

この2つの理由から、私は専任媒介契約をお勧めします。

不動産屋との賢い媒介契約の結び方

・今の不動産業界の仕組み
・不動産屋の報酬形態と本音

この二つから、信頼する1社に専任媒介契約で売却を依頼すればいいということは説明しました。


ですが、ひとつ気になることが残っています。それは、お願いした不動産屋が、思った通りの「お客様を大切にする不動産屋」ではなかったらどうしよう、という不安です。


専任媒介契約で1社にだけ依頼しているのに動きが悪い、媒介契約を締結する前と後では明らかに態度が違う・・・。


こういった事態になったらどうしようかと思うのです。


そこで、その不安を吹き飛ばす「不動産屋との賢い媒介契約の仕方」についてもお伝えしますね。

賢く専任媒介契約を結ぶ2つのポイント

失敗しない専任媒介契約のポイントは2つあります。


それは、「契約の期間」「契約の更新」です。

①専任媒介契約の期間
専任媒介契約の期間は、3ヶ月を超えない範囲で任意に設定することができます。

通常は不動産屋と専任媒介契約を結ぶ場合、この期間の最大である3ヶ月で契約を締結することがほとんどです。

②専任媒介契約の更新
専任媒介契約の更新は「あなた(依頼者)から書面にて申し出る必要」があります。

専任媒介契約を不動産屋と締結したものの、思った以上に市場が悪く、契約期間の満了日が近づいてきたという場合、

引き続き同じ不動産屋に依頼してマンションや一戸建てなどの不動産を売っていくのであれば、専任媒介契約を更新しなければなりません。

ただし、専任媒介契約を更新するときは、依頼を受けている不動産屋から依頼者であるあなたへ

「契約期間が満了しますが、同じ条件でこうしんしてもいいですか?」といわれて、依頼者であるあなたが「いいよ」と答えても有効な更新とみなされません。

厳密には、あなた(売主)が不動産屋に書面で高診する旨を伝え、そして不動産屋がその内容に了承して、はじめて有効な専任媒介契約の更新となります。

この「期間」と「更新」をうまく使って、安心の専任媒介契約を不動産屋と締結するのです。


その方法とは、


「初回の専任媒介契約の期間を1ヶ月にする」ということです。


専任媒介契約の期間は3ヶ月を超えない長さにする必要があります。


ですから、それ以下の期間であれば、極端な話「期間1週間の専任媒介契約」を締結することさえも可能です。


また、更新には売主であるあなたの「書面による更新の意志」が必要であり、不動産屋が勝手に更新できなくなっているのです。


なので、まず初回の媒介契約は1ヶ月として、不動産屋の動きを見てみればいいのです。


1ヶ月以下の期間も設定できますが、あまりに短いと不動産屋も動きようがありません。


ですから、最低1ヶ月は必要です。


その間「しっかり動いて、お客さんを大切にする不動産屋だ」とわかれば、1か月後の更新で今度は契約の期間を3ヶ月にすればいいのです。


反対に、対応が良くないと判断すれば、更新しなければいいだけです。


「だけど、どうやったらそのことをうまく不動産屋に伝えられる?」


その答えは簡単です。不動産屋と媒介契約について話をしているときに、


「今回、媒介契約は、貴社に専任媒介契約でお願いしたいと思います。ですが、私も1社だけに依頼するというリスクを背負います。やはり多少不安なので、申し訳ありませんが、初回の専任媒介契約の期間は1ヶ月間にしてくれませんか。次の更新は3ヶ月でお願いしますから。」


と話せばいいのです。


こう話して、


「えー、1ヶ月じゃ無理ですよ」


というのか、


「わかりました。一生懸命やらせていただきます」


というのかです。


その姿から「信頼できる不動産屋」かどうかがわかりますよね。

まとめ

いかがでしたか。この記事では、不動産売却を失敗しないための媒介契約を締結するなら、専任媒介契約が一番お勧めということをお伝えしました。


一般媒介契約は昔なら有効だったかもしれませんが、最近は、レインズという物件情報を不動産会社同時で共有できるシステムがある上に、不動産屋の報酬形態を考えても専任媒介契約の方が、売却活動をしやすいという点があります。


そして、専任媒介契約のときに迷う「契約の期間」は最大3ヶ月まで可能ですが、初回は不動産会社とあなたの相性などを考えるために「契約の期間は1ヶ月」に設定してリスクヘッジをしながら進めることがオススメです。


あなたの売却がうまく行くかどうかは、不動産屋と担当者が熱心に動いてくれるかどうかによるところがとても大きいので、腹を割って相談のできる不動産屋と担当者を選びましょう。


もしも、不動産屋と担当者の相性が悪かった時のことも考えて、複数社に事前に査定依頼をしておくと、リスクヘッジの部分では完璧です。


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