マンションを売るか貸すか、どちらが得?メリットとデメリットを徹底解説します!

マンションを処分する際に一番多い悩みは、「売るか」「貸すか」という悩みです。
マンションを売るか貸すかどっちが得か

特にここ数年、「不労所得」の代表として不動産投資が注目されています。

このため、「売らずに貸して家賃収入を得たい」という選択肢を考える方が少なくありません。

不動産を貸すことには、多くのメリットがあります。

その反面、デメリットやリスクもあります。

売るか貸すのかを判断する場合は、このメリットとデメリットを見きわめていくことが非常に重要です。

貸すことによるメリット

①単月の収支が黒字化しやすい

住宅ローンで買ったマンションの場合、住宅ローンの特性を利用できます。

住宅ローンで買ったマンションの特性とは、以下の3つのことです。

・金利が低く
・期間が長く
・毎月の返済額が少ない

要するに、マンションの住宅ローンは毎月の返済金が少なくなりやすいという特性があるのです。

そこで、単月の収支を以下のように計算してみましょう。
単月の収支=賃料-(毎月の住宅ローンの支払額+諸費用)

先ほどお伝えした通り、マンションの住宅ローンは毎月の支出が少ないため、単月の収支で黒字化しやすいといえるのです。

②分譲貸しのため賃料を高めに設定できる

分譲マンションを貸し出す「分譲貸し」は、一般の賃貸仕様のマンションと比べ、同じ間取りでも設備がよく、賃料も高めに設定しやすいメリットがあります。

③不動産所得として経費算入できる費用が発生する

自己所有のマンションを貸し出すことで、今までただ支払っていた費用が、不動産所得上の経費として計算できます。

住宅ローン金利、固定資産税、管理費、修繕積立金、減価償却費、改装費用等が経費として計上でき、控除の対象となります。

貸すことによるデメリット

①空室リスクは大きな痛手となり得る

マンションを貸せば、自分は別の場所に住まいを用意する必要があります。

すぐに借り手がつけばいいですが、空室の間は、自身が住む家の費用と空室のマンションの住宅ロー ンの両方を支払う必要があります。

②改装費用がかかる

人に貸すには、きれいに内装をリフォームする必要があります。

賃借人が入れ替わるたびに、壁紙の張替えやハウスクリーニングのお金がかかります。

また、ガス給湯器やトイレなど、借主に責任のない故障修理の負担は貸主となります。

このため、毎年ある程度の修繕費用がかかると考え、用意しておく必要があります。

③買いたいときに買えない

住宅ローンを使ったマンションを貸すということは、当然、住宅ローンが残っている状態のままです。

このため、将来、新しい別の家を見て「この家がほしい!」と思っても、重複して住宅ローンを組むことは非常に難しいのです。

金融機関からも「今のマンションを売って住宅ローンを完済してから」という条件がつけられる可能性がかなり高いでしょう。

よって、将来、家を買いたいときに買えない可能性があるリスクがあります。

④売却リスク

将来、貸しているマンションを売る場合、それは「個人が自分で住むための家」ではなく「人に貸して家賃収入の上がる収益物件」として売りに出すことになります。

当然、買う人は「収益物件を買う人」です。

すると住宅ローンを使って買うことはできません。

収益物件としての融資を受けて買うということになります。

このため、買い手は「不動産のプロ」となる可能性があります。

当然、評価は家賃収入をもととした利回りだけで判断されるため、厳しい評価でしか売れなくなります。

つまり貸してしまったら最後、「やっぱり売却しよう・・・」と思っても買い手は一般の方でなく、不動産のプロである投資家相手に売却活動をしなければならなくなります。

このように、貸すことのメリット・デメリットを確認しましょう。

そして、あなたのライフプランと照らし合わせれば、売るか貸すかの答えは出てくるはずです。

貸すリスクを見極める

貸すメリット・デメリットを見極めたら、次はあなたのライフブランを確認しましょう。

貸そうと考えた場合、未来のプランとして次の3つの可能性があります。

①ずっと貸し続けて収益物件として所有する
②将来、自分が住む、または利用する予定がある
③今はとりあえず貸しておくが、将来は売る可能性もある

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

①ずっと貸し続けて収益物件として所有する

単純に家賃とローン等の支払いの収支、あなたの資産形成を考え、「家賃収入を得るビジネス」として一生懸命、大家業に精を出してください。

ただ、既にお話しした通り、貸してしまうことで、「やっぱり売却しよう・・・」と将来売ることになっても「収益物件としての評価」しか得られません。

また、新しい不動産を買おうとしても、2つ目の住宅ローンとなることで融資が受けにくくなります。

②将来、自分が住む、または利用する予定がある

この場合、「将来自分が使うことを前提とした賃貸業」をしなければいけません。

「普通の賃貸物件として人に貸してしまう」ということを念頭に置く必要があります。

自分が戻ってくるタイミングで賃借人が退去してくれればいいのですが、まずそううまくはいきません。

このため、借主が出て行くまでは、自身も家を借りる必要が出てきます。

「賃主が使うから出て行ってもらったら、いいじゃないか」という方もいますが、「借地借 家法」という現行法令の下では、借主がきちんと家賃を支払う限り、貸主の都合で追い出すことは難しいのです。

なぜなら貸主は、「正当な事由」がない限り、借主に退去してもらうことはできないからです。

もちろん、家賃滞納など契約書の解除条項に触れていれば、当然契約を解除することができますし、また借主が退去に応じてくれれば問題ありません。

しかし、借主が「出て行きたくない」となると、貸主は「正当事由」で抵抗するしかありません。

「貸主が使うから」というのは正当事由にはならないのです。

ただし、帰ってくる時期や将来の家を使いたい時期が確定しているのであれば「定期借家契約」を利用するのも手です。

「定期借家」は契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に借家契約が終了します。

このため、利用したい時期までの契約にしておけば、確実に借主が退去し所有者がマンションを利用できます。

明確なライフプランがある方ばかりだといいのですが、③の「とりあえず貸しておこう」という方が大半です。

③今はとりあえず貸しておくが、将来は売る可能性もある

結論から言うと、明確なプランがなく「貸して家賃収入を得るのもいいな」とお考えであれば、売った方が賢明です。

大家業で安定した家賃収入を得るというのは、簡単なようで大変なのです。

修籍や入退去ごとのリフォーム、家賃支払いの遅れがあったり空室になれば、いきなり赤字になります。

また20戸程度所有していれば、1軒空いても空室率5%ですが、自分の持つマンション1室だけの賃貸業なら、空けばいきなり空室率100%で家賃収入もゼロ、支払いは止まらないという最悪の事態を招きます。

さらに、中長期的にマンションは買い手市場が盛んになっていて、買い手のつかない物件は賃貸物件に回ります。

賞貸市場も供給過多となり、借主の奪い合いは激化します。

マンションを所有していても、将来価値が上がることは一部地域を除いて難しいでしょう。

まとめ

いかがでしたか?

「定期的な不労所得が得られるから」という理由だけで貸す選択をしてしまうと、後で痛い目にあってしまいます。

さらに、「10年家賃をもらったけど、売ってみれば10年間の値下がりでプラスマイナスゼロだったよ・・・」なんてことになれば、何のために神経をすり減らして大家業をしてきたのかわからなくなってしまいます。

賃貸後に売却すると決断したとしても、当然ですが、経過年数から売り値もどんどん下がってしまいます。

重要なのは、「売るか貸すかの判断」をするときは、まず明確なライフプランを描くことです。

それが明確に見えないのであれば、売ってしまったほうが不動産の値下がりリスクにさらされずに済みます。

将来に向けてマンションを売却し、身軽でいるほうが賢明でしょう。

「それでも、貸すか売るか悩む・・・」と言う方は、貸す場合と売る場合のシミュレーションをするとよいでしょう。

手順としては、まず売却価格を知って、信頼できる不動産屋の実店舗へ行くことで賃貸にした場合との違いを比較してもらいましょう。

売却価格を知る方法としては、10年前は「実店舗に直接行く方が安心できる」という人が大半でした。

しかし、最近ではオンライン査定で複数社に査定依頼をする人が増えてきています。

理由としては、「実店舗に直接行ってしまうと安く売りたたかれてしまうリスクがある」からです。

まずは、あなたのマンションの相場を知るためにも、複数社に一括査定をすることがおすすめです。

ちなみに、私が2度の不動産売却で利用していたのは、査定までは無料で依頼できる「すまいValue」というオンライン査定です。

すまいValueは昔から不動産業界をリードしてきている6社が直営しているサイトなので、安心して査定できました。

このブログにも私がすまいValueを利用したときの体験談をまとめてありますので、興味のある方は、是非ご覧になってみてくださいね。



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